近日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，指出優先支持基礎設施補短板行業，試點范圍中包括倉儲物流、高科技產業園區、特色產業園區等概念。

REITs（不動產投資信托基金Real Estate Investment Trust）通過發行證券的方式募集投資者的資金，并由專門管理機構進行不動產的投資與管理，將資產的基礎收益和資產升值收益按照協議比例分配給投資者。

由于國內B2C電商市場的蓬勃發展，催生了現代化物流地產服務的需求，以物流倉儲為底層資產的類REITs也將是國內資產證券化的一個重要方向。

REITs的推出有望盤活企業旗下的物流資產，回籠資金，輔助物流主業穩健發展，激發企業發展活力。

01 2020年或將成為物流倉儲投資窗口期

據不完全統計，4月份，約有近300億新基金成立，目標投向物流倉儲領域。

4月3日，世邦魏理仕環球投資（CBRE Global Investors）募資8億美元(約56億元人民幣)成立第四期物流基金，投資中國主要城市中位于戰略位置的收入型物流及工業資產，目標物流高標庫和工業倉儲，包括電商物流和冷鏈物流。

4月20日，普洛斯中國收益基金I募資150億元人民幣，用于投資長三角、京津冀及華中等地區18個重要物流節點城市的34處物流基礎設施。

而隨著不動產公募REITs在國內正式啟航，試點范圍中的物流倉儲概念更是引起市場廣泛關注，南山控股作為A股房企中的物流倉儲稀缺標的，更是在節后開盤首日漲停。

從資本化率看，世邦魏理仕研究顯示，中國去年核心城市物流資產資本化率呈下降趨勢，而在美國、歐洲的其他國家這一趨勢也同樣存在。“這個趨勢說明在全球范圍內投資人對物流地產這一韌性較強的資產類別也是普遍看好的。”世邦魏理仕中國區投資及資本市場部產業地產主管孫潔表示。

從需求端分析：近年來，高標準物流倉庫租賃勢頭強勁，需求也呈現多元化發展趨勢。除電子商務和第三方物流外，生鮮食品、餐飲供應鏈等企業也趨于活躍。據高力國際數據顯示，一季度一線城市物流倉儲租金錄得小幅增長，核心地段高標倉依然維持穩定租金增長。尤其是北京和深圳新增供應有限，租金將保持穩定增長。

從資產類型說：物流地產立足于滿足民生需求和內需使命，是中長期內防御性非常強的資產類別。從這次疫情可以看出，服務于終端客戶消費的電商平臺所產生的冷鏈物流、城市配送等需求都是非常具有韌性的。

高力國際預計，二季度物流倉儲需求將出現反彈，這得益于2019年達成的預租協議。此外，疫情期間3PL（第三方物流）和電商部門被壓抑的需求將在二、三季度得到釋放，來自于生鮮電商與冷鏈物流部門的需求正在不斷增長。

高力國際認為，從長期來看，新消費習慣的形成以及在疫情期間培養起來的中老年人等新用戶群體，將對電商及物流倉儲行業形成利好，未來物流倉儲租金將上揚，2020年或將成為行業投資及租賃的窗口期。

02 物流倉儲成熟運營模式：普洛斯模式

據中金證券研究，目前物流倉儲成熟的運營模式主要為普洛斯模式，普洛斯是現代物流設施及解決方案開發、運營及基金管理者，是中國擁有最多倉儲物流土地及物流產業園的企業。

截至19年12月，普洛斯及旗下品牌環普，在43個戰略性的區域市場投資、開發并管理著388個物流園、工業園及科創園，物業總面積達4220萬平方米。普洛斯在中國物流地產業的市場份額超過第二名到第十名的總和，牢牢占據了一線城市核心交通樞紐區域，向亞馬遜、京東、菜鳥等電商提供高標準倉庫。

眾所周知，物流地產是典型的重資產運營。普洛斯的成功因素之一就是通過輕資產運營的基金管理模式，成功實現規模效應，解決了資金這一大難題。

普洛斯早在1999年就發起了第一支私募基金Prologis European Fund，從19位機構投資人手中募集了10億元，用于收購自己手中的成熟物業。

這種用私募基金收購房地產，再將回收的資金迅速開發新項目的方法就是普洛斯的輕資產運營模式。

在新項目建設完成后，由拓展開發部門建造好倉儲設施，隨后招商。當出租率達到六成左右時，該項目就被移交給物業管理部門進一步招商。

當出租率接近滿租，同時租金回報率達到7%時，該項目就會被出售給普洛斯旗下的物流地產基金持有，接下來普洛斯公司自身只負責這些物業的管理和長期運營，并且通過基金的發起人和一般合伙人身份獲得一定的業績提成。

而這些租金和分紅收入又成為了開發部門的開發資金，實現了資金的閉環再生。

成立私募基金，隨后將項目建設完成后賣給基金公司，再進行輕資產運營。

普洛斯通過這樣的REITs模式將資金回籠的時間由十年縮短到了一年之內，提高了項目周轉率，解決了長期持有物業產生的資金沉淀問題，實現了高周轉、高回報和高杠桿的輕資產模式。

03 REITs推進倉儲物流跨越式發展

隨著國內倉儲物流市場需求的增大，頭部的物流企業均有以倉儲物流為核心推進產城融合，深耕重點城市的布局，其強烈的布局意愿或有望進一步通過REITs試點打開直接融資的便利大門，實現規模和效益的均衡快速發展。

以南山控股旗下寶灣物流為例，寶灣物流是國內知名的物流園區開發商和運營商，以自有的物流園區提供倉儲、配送、庫內管理、供應鏈管理、物流金融、設備租賃等服務。

借助公募REITs，寶灣物流有望大力改善負債結構，提高開發速度，專注資產運營管理效率提升，打造網絡化、滾動化、可持續的資本閉環發展模式。

此次公募REITs的推進有望真正意義上打通“開發——運營——基金退出——新投入”的閉環，實現倉儲物流的跨越式發展，因此可以盡量發揮經營能力和網絡規模的優勢，通過快速的收購實現規模和效益的均衡快速發展。

（來源：中國基金報、方正證券、新京報、同策研究院、掌鏈等）